Comisionul de agenție, o cheltuială pe care mulți cumpărători o subestimează
Când un cumpărător calculează cât îl costă o locuință, primul reper este aproape întotdeauna prețul afișat în anunț. Realitatea tranzacțiilor imobiliare este însă mult mai complicată, iar între suma din anunț și suma pe care o scoți efectiv din buzunar pot exista diferențe de câteva mii de euro, uneori chiar mai mult. Comisionul de agenție imobiliară este primul cost pe care mulți îl trec cu vederea, deși în practică el apare în aproape orice tranzacție intermediată. În funcție de agenție și de regiune, comisionul variază de regulă între 1% și 3% din valoarea tranzacției, iar în unele orașe mari, unde concurența dintre agenții este mai mare, negocierea acestui procent este perfect posibilă. Un aspect care creează confuzie este cine plătește efectiv comisionul: în multe cazuri vânzătorul are un contract de exclusivitate cu agenția și suportă el comisionul, dar există și situații în care cumpărătorul lucrează cu un agent propriu, caz în care comisionul cade tot în sarcina lui. Înainte de a semna orice document, merită să ceri în scris cine datorează comisionul, cât este acesta și dacă TVA-ul este inclus în suma comunicată, pentru că un procent de 2% plus TVA la un apartament de 90.000 de euro înseamnă o diferență de câteva sute de euro față de un procent de 2% cu TVA inclus.
Taxele notariale și impozitul pe transferul proprietății, calculate la valoarea reală a tranzacției
A doua categorie de costuri, la fel de importantă, ține de actul notarial în sine. Onorariile notariale nu sunt fixe la nivel național, dar există un ghid orientativ al Uniunii Naționale a Notarilor Publici care stabilește praguri în funcție de valoarea tranzacției, iar majoritatea birourilor notariale se raportează la acest ghid, cu mici variații. Pe lângă onorariul notarial propriu-zis, cumpărătorul plătește taxe de autentificare, taxe de intabulare la Cartea Funciară și, în anumite situații, un impozit pe venitul obținut din transferul proprietăților imobiliare, suportat însă de vânzător atunci când proprietatea a fost deținută pe o perioadă scurtă de timp. Pentru un apartament tranzacționat la 80.000 de euro, costurile notariale și de intabulare pot ajunge cumulat la 1.500-2.500 de euro, în funcție de complexitatea dosarului și de eventualele sarcini care trebuie radiate din Cartea Funciară, precum ipoteci vechi sau interdicții de înstrăinare rămase din acte anterioare. Este exact motivul pentru care extrasul de Carte Funciară actualizat, cerut chiar înainte de semnarea antecontractului, ar trebui să fie un pas obligatoriu pentru orice cumpărător prudent, indiferent cât de mult se grăbește să încheie tranzacția.
Cadastrul, documentația tehnică și costurile care apar la proprietățile mai vechi
O sursă frecventă de cheltuieli neprevăzute apare atunci când proprietatea nu are documentația cadastrală actualizată sau când există diferențe între suprafața înscrisă în acte și suprafața reală măsurată. În cazul apartamentelor vechi, moștenite sau tranzacționate de mai multe ori fără actualizarea documentelor, este posibil să fie nevoie de un nou plan de amplasament și delimitare, întocmit de un inginer autorizat ANCPI, ale cărui onorarii pornesc de obicei de la câteva sute de lei și pot crește semnificativ pentru case cu teren aferent sau pentru situații în care vecinii nu sunt de acord cu limitele de proprietate. La acestea se adaugă taxele de înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, care deși nu sunt mari individual, se adună la celelalte costuri administrative. Cumpărătorii care se uită doar la prețul pe metru pătrat riscă să fie surprinși de aceste cheltuieli suplimentare, motiv pentru care este util să ceri, încă din faza de negociere, o copie a extrasului de carte funciară și a documentației cadastrale, pentru a vedea din timp dacă proprietatea are nevoie de actualizări înainte de vânzare și, eventual, să negociezi ca aceste costuri să fie suportate de vânzător, așa cum se întâmplă frecvent pe piață.
Costurile ascunse dintr-un credit ipotecar, dincolo de dobândă
Pentru cei care finanțează achiziția printr-un credit ipotecar, lista de costuri se extinde considerabil față de dobânda anunțată de bancă. Evaluarea imobilului, realizată de un evaluator autorizat agreat de bancă, este de regulă suportată de client și costă între 500 și 1.500 de lei, în funcție de tipul proprietății și de banca aleasă. La aceasta se adaugă comisionul de acordare a creditului, comisionul de administrare lunară sau anuală, asigurarea obligatorie a locuinței împotriva riscurilor de bază, precum și, în multe cazuri, o asigurare de viață cesionată în favoarea băncii. Toate aceste costuri, adunate pe durata unui credit de 25-30 de ani, pot influența semnificativ costul total al împrumutului, iar unele bănci compensează o dobândă mai mică prin comisioane mai mari sau prin condiția de a cumpăra pachete de asigurări proprii, mai scumpe decât cele de pe piața liberă. Cei care au deja un credit ipotecar și observă că dobânzile au scăzut de la momentul contractării ar trebui să analizeze cu atenție dacă o schimbare de bancă are sens financiar, iar un ghid despre momentul potrivit pentru refinanțarea unui credit ipotecar poate clarifica atât costurile de reziliere anticipată, cât și pragul de la care economia lunară justifică efortul birocratic al mutării creditului la o altă instituție.
Cheltuielile de mutare și adaptarea locuinței noi la nevoile reale
După ce actele sunt semnate, urmează o etapă pe care puțini cumpărători o bugetează corect: mutarea efectivă și adaptarea locuinței. Chiar și un apartament descris drept „gata de mutare” are aproape întotdeauna nevoie de mici intervenții, de la zugrăvit și schimbarea unor prize, până la înlocuirea unor obiecte sanitare sau montarea de mobilier de bucătărie pe măsură. Costul acestor lucrări variază enorm în funcție de starea reală a proprietății, dar experiența arată că este realist să aloci minimum 3-5% din valoarea locuinței pentru intervenții minore, chiar și atunci când vânzătorul susține că totul este în stare bună. La acestea se adaugă cheltuielile administrative de transfer al utilităților pe numele noului proprietar, eventualele garanții cerute de furnizorii de gaz, curent și internet, precum și costul propriu-zis al mutării, care poate ajunge la câteva sute de lei doar pentru transportul mobilierului, în funcție de distanță și de volumul bunurilor. Cumpărătorii care ignoră acest capitol de buget se trezesc frecvent nevoiți să amâne lucrări necesare sau să apeleze la finanțări suplimentare, mai scumpe decât dacă ar fi fost incluse din start în calculul inițial.
Cum construiești un buget realist înainte de a face o ofertă fermă
Suma tuturor acestor costuri suplimentare, adunate peste prețul de achiziție, se situează de obicei între 8% și 12% din valoarea locuinței, iar pentru proprietățile mai vechi sau cu probleme de documentație, procentul poate fi și mai mare. Practic, pentru un apartament de 80.000 de euro, un cumpărător ar trebui să aibă disponibili, pe lângă avansul cerut de bancă, încă 6.000-9.000 de euro pentru taxe, comisioane, documentație și primele intervenții în locuință. Recomandarea practică este să faci acest calcul înainte de a depune o ofertă, nu după ce ai semnat antecontractul, pentru a evita situația în care descoperi în ultimul moment că nu ai suficienți bani pentru a finaliza tranzacția la notar. Printre elementele care merită incluse explicit în bugetul de achiziție se numără:
- comisionul de agenție, dacă acesta cade în sarcina cumpărătorului;
- onorariile notariale și taxele de intabulare la Cartea Funciară;
- eventualele costuri de actualizare a documentației cadastrale;
- comisioanele bancare, evaluarea și asigurările aferente creditului ipotecar;
- cheltuielile de mutare, reparații minore și transfer al utilităților.
Cine vrea să înțeleagă mai în profunzime fiecare dintre aceste etape, de la negocierea prețului până la semnarea actului final, poate găsi în publicația Cheia și Casa analize detaliate pe fiecare dintre aceste subiecte, utile mai ales pentru cei aflați la prima achiziție de acest fel. Un buget bine documentat de la început nu doar că elimină stresul din ultimele zile ale tranzacției, dar oferă și o poziție mai puternică de negociere, pentru că un cumpărător care știe exact cât poate plăti și ce costuri suplimentare presupune fiecare variantă discută de la egal la egal cu vânzătorul sau cu agentul imobiliar implicat în tranzacție.
