Cartea funciară este registrul public în care se înscriu imobilele și drepturile asupra lor; intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în acest registru, iar documentația cadastrală este setul de planuri și măsurători care identifică exact terenul sau clădirea. Când vinzi, cumperi sau donezi un imobil, notarul și oficiul de cadastru cer documente care leagă aceste trei lucruri. Criteriile de mai jos te ajută să știi ce să verifici înainte de a decide pașii.
Cele trei noțiuni, pe înțeles
Cadastrul este sistemul care descrie imobilele din punct de vedere tehnic: poziție, suprafață, limite, număr cadastral. Cartea funciară este partea juridică: arată cine este proprietar și ce sarcini există. Intabularea este operațiunea prin care o persoană este înscrisă în cartea funciară ca titular al dreptului. Un imobil poate avea acte de proprietate, dar nu și înscriere, caz în care transferul către alt proprietar se complică. Lămuriri despre cazurile în care notarul solicită această documentație găsești în materialul despre documentația cadastrală la notar.
Criteriul 1: imobilul este deja înscris în cartea funciară?
Aceasta este prima întrebare. Dacă proprietatea are număr cadastral și carte funciară deschisă, iar proprietarul este înscris, procesul este mai simplu: ai nevoie de extrasul de carte funciară actualizat. Dacă nu, trebuie parcurși pașii de înscriere, care includ măsurători și documentație tehnică. Notarul poate cere dovada înscrierii înainte de a încheia vânzarea sau donația, deci verifică din timp.
Criteriul 2: suprafața și limitele corespund realității?
Diferențele dintre suprafața din act și cea măsurată sunt frecvente, mai ales la terenuri vechi. O discrepanță mare poate bloca actul sau poate cere o rectificare. Verifică planul cadastral, comparându-l cu situația din teren: gard, construcții, drumuri de acces. Dacă observi diferențe, cere sfatul unui specialist autorizat în cadastru.
Criteriul 3: construcțiile sunt înscrise?
O casă construită pe teren trebuie să figureze în cartea funciară, nu doar terenul. Dacă extinderile, anexele sau clădirile noi nu sunt înscrise, apar probleme la vânzare sau la ipotecare. Pentru înscriere sunt necesare autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și documentația tehnică. Notarul va solicita să vadă că ceea ce se vinde corespunde cu ceea ce este înscris.
Criteriul 4: există sarcini sau litigii?
Extrasul de carte funciară arată ipotecile, servituțile, interdicțiile de înstrăinare și eventualele notări de litigii. Dacă există o sarcină, ea trebuie ridicată sau acceptată de cumpărător, iar în unele cazuri, banca sau titularul dreptului trebuie să dea acordul. Nu te baza pe memoria vânzătorului; verifică actul oficial, actualizat.
Criteriul 5: cine face măsurătorile și cât durează
Documentația se realizează de un specialist autorizat, un inginer cadastrist, care face măsurătorile și întocmește planurile. Apoi se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară pentru recepție și înscriere. Durata depinde de complexitatea cazului, de încărcarea instituției și de eventuale corecturi. Planifică luni, nu zile, dacă imobilul nu a fost niciodată înscris.
Documentele cele mai des cerute
- actul de proprietate: contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească;
- extrasul de carte funciară pentru informare, cu data eliberării recentă;
- planul de amplasament și delimitare sau documentația cadastrală;
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, pentru construcții;
- certificatul fiscal, care arată situația impozitelor;
- actele de identitate și de stare civilă ale părților.
Un exemplu din practică
Un cuplu cumpără o casă veche, la țară, dintr-o moștenire făcută cu zeci de ani în urmă. Vânzătorul are contract și certificat de moștenitor, dar casa nu este înscrisă în cartea funciară, iar terenul are o suprafață diferită față de cea din acte. Cumpărătorii pot semna vânzarea doar după ce vânzătorul își intabulează dreptul și rectifică suprafața, sau pot conveni un act cu clauze care să prevadă înscrierea ulterioară. Prima variantă este mai sigură, a doua este mai rapidă, dar lasă riscuri. Alegerea depinde de bancă, de notar și de cât de multă incertitudine acceptă părțile.
Povestea arată de ce documentele cadastrale nu sunt un moft birocratic: ele decid dacă tranzacția se poate face curat sau cu un pachet de rezerve.
Cum cântărești dacă faci înscrierea înainte sau după act
În general, este mai sigur ca imobilul să fie înscris în cartea funciară înainte de vânzare. Cumpărătorul are certitudine, banca are garanția clară, iar notarul poate redacta actul fără rezerve. Totuși, există situații în care înscrierea se face concomitent cu actul, de exemplu la o moștenire, când dreptul se intabulează după certificatul de moștenitor. Notarul îți spune ce variantă se aplică în cazul tău.
Un ultim aspect: dacă imobilul este în coproprietate, documentația cadastrală trebuie să reflecte și cotele fiecăruia. Lipsa acordului unuia dintre coproprietari poate opri înscrierea, chiar dacă restul actelor sunt în regulă. Discutați din timp între voi, apoi mergeți împreună la specialist.
Greșeli care încetinesc dosarul
- folosirea unui extras vechi, care nu mai reflectă realitatea;
- omiterea construcțiilor nedeclarate;
- presupunerea că „are acte” înseamnă „este intabulat”;
- neverificarea numelor și a numerelor cadastrale în toate actele;
- depunerea cererilor într-un ordin greșit.
Dacă ai dubii despre limitele proprietății, o verificare în teren cu un specialist, în prezența vecinilor, poate preveni dispute de graniță după vânzare. Costul este mic față de riscul unei contestări.
Unde poți afla mai mult
Lista de acte pentru fiecare tip de operațiune este grupată în rubrica documente necesare, utilă pentru cine se pregătește să vândă sau să cumpere. Iar pentru o imagine de ansamblu a actelor notariale, poți consulta și NotarNews. Dacă imobilul are o istorie complicată, cu moșteniri neîncheiate, suprafețe disputate sau acte vechi, merită să discuți cu un notar și cu un specialist în cadastru înainte de orice decizie.
